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Immobilie in Vorarlberg vermieten – So gelingt die Vermietung
Mietmarkt Vorarlberg 2023–2025: Nachfrage und Mietpreise
Die Mietpreise in Vorarlberg sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen und bewegen sich auf hohem Niveau. Im Landesvergleich zählt Vorarlberg inzwischen zu den teuersten Mietregionen Österreichs. Median-Mieten für Wohnungen liegen (ohne Betriebskosten) bei rund 18 € pro Quadratmeter. Beispielsweise zahlt man im Bezirk Bregenz etwa 18,5 €/m², im Bezirk Dornbirn ~17,8 €/m², während der Süden (Bezirk Bludenz) mit ~16,8 €/m² etwas günstiger ist. Für Häuser zur Miete liegen die Quadratmeterpreise etwas niedriger (im Schnitt ~14–16 €/m² in Rheintal-Bezirken) – hier schlägt zu Buche, dass Einfamilienhäuser meist größer sind und pro m² weniger verlangen als kompakte Wohnungen. Der Nachfrage-Boom nach Mietwohnungen hält an. Hohe Immobilienpreise und gestiegene Zinsen haben viele Haushalte in die Miete gedrängt, was die Mietnachfrage weiter antreibt. Im Zeitraum 2022–2024 kam es zu Mietsteigerungen von teils 3–9 % pro Jahr in Vorarlberg – z. B. verzeichnete Bregenz +9 % von 2023 auf 2024. Laut Statistik Austria lag die landesweite Miete (inkl. BK) Ende 2024 bei Ø 9,8 €/m², in Vorarlberg jedoch bei 11,3 €/m² (inkl. BK) – Rang 3 hinter Tirol und Salzburg. Auch 2025 ist mit weiter leicht steigenden Mieten zu rechnen, da die hohe Inflation der letzten Jahre mit Verzögerung auf viele Mietverträge durchschlägt und das Angebot begrenzt ist. Kurzfristig wurden zwar politische Maßnahmen wie ein Mietzinsstopp für gesetzlich regulierte Altverträge beschlossen, doch im freien Marktsegment (Neubau, nicht preisreguliert) steigen die Mieten ungebremst weiter. Für Vermieter:innen bedeutet dies einerseits attraktive Mietpreiserlöse, andererseits aber auch anspruchsvolle Mieter, die für hohe Mieten entsprechende Qualität erwarten.
| Bezirk | Ø Miete (€/m²) | Tendenz 2023–2025 | Bemerkung |
|---|---|---|---|
| Bregenz | 18,5 €/m² | +9 % | Höchste Mieten in Vorarlberg |
| Dornbirn | 17,8 €/m² | +6 % | Urban, sehr gefragt |
| Feldkirch | 17,0 €/m² | +5 % | Zwischen Zentrum und Umland |
| Bludenz | 16,8 €/m² | +3 % | Günstiger, v. a. im Süden |
Wie finde ich den richtigen Mietpreis?
Marktanalyse und Vergleichswerte nutzen
Der erste Schritt zur Mietpreisfindung ist eine gründliche Marktanalyse. Recherchieren Sie vergleichbare Angebote in Lage, Größe und Ausstattung. Nutzen Sie Online-Portale und Immobilienplattformen, um aktuelle Mietangebote in Vorarlberg zu studieren. Achten Sie auf Inserate ähnlicher Objekte in Ihrer Region (z. B. 3-Zimmer-Wohnung in Dornbirn, 100 m² Haus in Bregenz-Land etc.) und notieren Sie die aufgerufenen Mietpreise. So erhalten Sie ein Gefühl für die Mietpreisspanne. Studien zeigen, dass Abweichungen je nach Mikrolage, Zustand und Baujahr erheblich sein können – z. B. erzielen neuwertige Wohnungen in zentraler Lage deutlich mehr Mietzins als ältere in Randlagen. Orientieren Sie sich an Medianmieten vergleichbarer Objekte. Solche Richtwerte sind ein guter Anhaltspunkt. Zudem veröffentlichen viele Portale Mietpreis-Reports nach Bezirken. Ein Beispiel: Eine 3-Zimmer-Wohnung mit 80 m² in Dornbirn könnte laut Median etwa 17–18 € pro m² bedeuten, also ~1.360 € Kaltmiete. Im Bezirk Bludenz wären für ein vergleichbares Objekt eventuell eher 1.200–1.300 € realistisch. Diese Spannen helfen zur groben Einordnung. Wichtig: Berücksichtigen Sie stets die individuellen Merkmale Ihrer Immobilie: Lagequalität (z. B. Stadtnähe, Aussicht, Infrastruktur), Zustand/Renovierungsgrad, Ausstattung (Moderne Küche? Fußbodenheizung? Balkon/Garten?), Größe und Zuschnitt sowie Befristung. Diese Faktoren beeinflussen, ob Sie eher am oberen oder unteren Ende der Spanne ansetzen können. Beispiel: Ist Ihre Wohnung frisch saniert und hochwertig ausgestattet, können Sie tendenziell etwas über dem Durchschnitt ansetzen. Ist die Ausstattung einfach oder das Bad alt, sollten Sie einen Abschlag einkalkulieren. Faustregel: Lieber marktgerecht statt überhöht anbieten – ein zu hoher Preis verlängert die Suche erheblich und am Ende müssen Sie womöglich doch reduzieren, was Zeit und Geld kostet. Wenn Sie Unterstützung bei der richtigen Einschätzung des Mietpreises benötigen, können Sie auf die Expertise von Vorarlberg Immobilien zurückgreifen, um eine fundierte, marktgerechte Preisfindung zu gewährleisten.
Richtwertmiete vs. freier Mietzins – rechtliche Preisgrenzen beachten
Objektwert vs. Mietpreis – Renditeberechnung als Anhaltspunkt
Vermieten mit oder ohne Makler – Chancen & Risiken
Aufwand und typische Fallstricke bei der Alleinvermietung
Ohne Makler bedeutet: Sie übernehmen den kompletten Vermietungsprozess vom ersten Schritt bis zum Abschluss und darüber hinaus. Folgende Aufgaben müssen Sie selbst bewältigen:
- Erstellung des Inserats: Sie müssen ansprechende Fotos machen, einen aussagekräftigen Exposé-Text schreiben und das Objekt auf geeigneten Plattformen inserieren. Fehler hierbei – z. B. unvorteilhafte Bilder oder lückenhafte Angaben – können das Interesse dämpfen. Zudem fallen Kosten für Inserate an (bei großen Portalen meist dreistellige Eurobeträge je nach Laufzeit).
- Anfragen managen: Nach Veröffentlichung des Inserats gilt es, Anfragen zu beantworten, Rückrufe zu tätigen und Besichtigungstermine zu koordinieren. Rechnen Sie mit vielen E-Mails und Telefonaten – Interessent:innen erwarten rasche Antwort, sonst springen sie ab.
- Besichtigungen durchführen: Sie müssen die Immobilie potentiellen Mietern präsentieren. Das bedeutet, mehrere Termine wahrnehmen (auch abends oder am Wochenende) und dabei die „Verkaufsargumente“ Ihrer Immobilie überzeugend rüberbringen. Auch hier kann man Fehler machen – vom falschen Timing (z. B. Baustellenlärm zur Besichtigung) bis hin zur unsympathischen Kommunikation.
- Mieter auswählen: Dies ist einer der heikelsten Punkte. Sie tragen allein die Verantwortung, den richtigen Mieter zu finden. Ein gründlicher Background-Check ist unerlässlich, um keine bösen Überraschungen zu erleben. Lassen Sie sich Gehaltsnachweise zeigen, holen Sie Bonitätsauskünfte (z. B. über den KSV1870) ein und scheuen Sie nicht, Referenzen (Vorvermieter) zu kontaktieren. Leider erkennt man unzuverlässige Zahler oder Mietnomaden nicht immer auf den ersten Blick – professionelle Betrüger können vertrauenswürdig wirken und sogar mit teuren Autos oder Kleidung glänzen. Als privater Vermieter sollten Sie daher systematisch prüfen: Hat die Person Schulden? Liegen gerichtliche Räumungen in der Vergangenheit vor? In Österreich gibt es z. B. öffentliche Datenbanken wie die KonsumentenKreditEvidenz (KKE), die Vermieter nutzen können. Nutzen Sie diese Möglichkeiten unbedingt, denn Mietnomaden – also Mieter, die von Anfang an keine Zahlungsabsicht haben – können enormen Schaden anrichten. Kommt zwei Monate in Folge keine Miete, müssen Sie sofort reagieren (Mahnung, Kündigung, Klage). Das Verfahren kostet Zeit und Geld. Diese Risiken tragen Sie allein. Wenn Sie unsicher sind, kann Vorarlberg Immobilien Sie mit seiner Expertise bei der Auswahl von zuverlässigen Mietern und der Durchführung von Bonitätsprüfungen unterstützen.
- Mietvertrag erstellen: Liegt ein geeigneter Kandidat vor, müssen Sie einen rechtssicheren Mietvertrag aufsetzen. Ohne Makler haben Sie hier idealerweise juristischen Beistand – zumindest ein anwaltlicher Check des Vertrags ist empfehlenswert, um grobe Fehler zu vermeiden. Viele private Vermieter nutzen Standard-Mietvertragsvorlagen (z. B. vom ÖHGB oder aus dem Internet). Doch Achtung: Fehlerhafte Vertragsklauseln – etwa unzulässige Ablösen, überhöhte Kautionen, rechtswidrige Kündigungsverzichte – können später angefochten werden. Beispielsweise dürfen im Vollanwendungsbereich MRG keine Vertragserrichtungskosten auf den Mieter überwälzt werden, und die Kaution sollte 3 BMM nicht deutlich überschreiten (alles über 6 BMM gilt laut OGH in der Regel als sittenwidrig). Solche Fallstricke kennen Laien oft nicht.
- Wohnungsübergabe und -rücknahme: Sie müssen beim Einzug ein Übergabeprotokoll mit dem Mieter erstellen, das den Zustand der Immobilie und etwaige Mängel detailliert festhält. Versäumnisse hier führen später zu Streit über Kautionseinbehalte. Ebenso sind bei Auszug wieder Begehungen nötig. Ohne Makler sind Sie hier auf sich gestellt, müssen beurteilen, was normale Abnutzung und was Schaden ist.
Diese Aufzählung zeigt: Privat vermieten erfordert erheblichen Zeitaufwand, Sachkenntnis und Sorgfalt. Viele Eigentümer unterschätzen das. Besonders riskant ist die Mieterauswahl. Ein Fehler kann zu monatelangem Ärger führen (Mietausfall, Anwalt, Sanierung von Schäden). Auch kann ein unprofessionelles Vorgehen dazu führen, dass Ihre Immobilie am Markt an Attraktivität verliert.
Stichwort „Immobilie verbrennen“: Damit ist gemeint, dass ein Objekt durch falsches Angebot „verbrannt“ wird – etwa weil der Mietpreis viel zu hoch angesetzt wurde und die Immobilie monatelang leer bleibt. Interessenten, die das Inserat immer wieder sehen, werden misstrauisch („Da muss ein Haken sein“) – besonders, wenn der Preis dann nach und nach gesenkt wird. Derartige Fehler passieren privaten Vermieter:innen öfter, etwa aus emotionaler Verbundenheit („Mein Haus ist doch mehr wert!“) oder schlechtem Rat. Die Folge: Wertvolle Zeit vergeht ohne Mieteinnahmen, und am Ende ist man doch gezwungen, den Preis zu reduzieren – nur hat die Immobilie jetzt bereits einen „verbrannten“ Ruf. Wenn Sie auf Nummer sicher gehen wollen, kann Vorarlberg Immobilien mit seinem Netzwerk an zertifizierten Immobilienmaklern Sie nicht nur bei der Mietpreisanalyse unterstützen, sondern auch dafür sorgen, dass Ihr Inserat professionell gestaltet wird, um genau die richtigen Mieter anzusprechen.
| Kriterium | Selbst vermieten | Mit Makler |
|---|---|---|
| Zeitaufwand | Hoch | Gering |
| Risiko Mietausfall | Hoch (bei falscher Auswahl) | Geringer (Bonitätsprüfung durch Makler) |
| Fachkenntnis nötig | Ja | Nein |
| Rechtssicherheit | Nur mit externer Hilfe | Inklusive (Vertrag, Protokoll, Indexierung) |
| Vermarktungsqualität | Oft suboptimal | Professionell (Fotos, Text, Plattformen) |
| Kosten | Keine Maklerprovision | Bis zu 3 Bruttomonatsmieten (zzgl. USt) |
Vorsicht vor unrealistischen Mietpreis-Versprechen
Wie viel Miete können Sie verlangen? Finden Sie es heraus.
Fazit zu Eigenvermietung
Vermieten ohne Makler kann Kosten sparen (Sie zahlen keine Provision), aber Sie tragen das volle Risiko und die ganze Arbeit. Es ist eine gute Option, wenn Sie sehr erfahren in Mietangelegenheiten sind, genügend Zeit haben und vielleicht bereits einen vertrauenswürdigen Mieterkreis (Bekannte etc.) ansprechen können. Unerfahrenen oder zeitlich ausgelasteten Vermieter:innen ist jedoch bewusst, dass „Geiz hier teuer kommen kann“. Im nächsten Abschnitt zeigen wir, welche Vorteile ein professioneller Makler bringen kann – diese gilt es gegen die Kosten abzuwägen.
Vorteile eines professionellen Maklers bei der Vermietung
Warum einen Vermietungsmakler beauftragen, wo man doch seit Bestellerprinzip die Provision selbst zahlen muss? Diese Frage stellen sich viele Vermieter:innen. Die Antwort liegt in den konkreten Vorteilen, die ein guter Makler bietet. Ein erfahrener Immobilienprofi kann dafür sorgen, dass Ihre Vermietung schneller, sicherer und stressfreier abläuft – und am Ende womöglich wirtschaftlich erfolgreicher ist, als wenn man Fehler in Eigenregie macht. Hier die wichtigsten Vorteile im Überblick:
- Zeiteinsparung & weniger Aufwand: Ein Makler übernimmt sämtliche organisatorischen Aufgaben rund um die Vermietung. Von der Inseratschaltung über Telefonate und Besichtigungen bis zur Übergabe – all das erledigt der Makler, während Sie sich anderen Dingen widmen können. Besonders wenn Sie nicht vor Ort wohnen oder beruflich eingespannt sind, ist diese Zeitersparnis Gold wert. Viele Eigentümer haben schlicht keine Zeit, bei einem Mieterwechsel Dutzende Interessenten zu betreuen. Der Makler filtert vor und führt nur wirklich passende Kandidaten, was Ihnen viele unnötige Termine erspart.
- Professionelle Mietpreis-Ermittlung: Makler kennen den lokalen Markt genau und wissen, welcher Mietzins realistisch und rechtlich zulässig ist. Sie erhalten eine objektive Einschätzung, was maximal herauszuholen ist, ohne den Bogen zu überspannen. Das schützt Sie davor, Ihre Immobilie wegen falscher Preisvorstellung leer stehen zu lassen – oder umgekehrt zu günstig zu vermieten. Makler verfügen oft über Datenbanken mit aktuellen Vergleichsmieten und können so den optimalen Preis treffen.
- Gezielte Werbung & Marktpräsenz: Ein Makler verfügt über professionelle Vermarktungskanäle und erstellt hochwertige Exposés. Gute Fotos, Grundrisse, ansprechende Beschreibung – das Marketing sitzt. Zudem haben Makler häufig schon eine Interessentendatei und Netzwerkkontakte (z. B. Firmen, die Wohnungen für Mitarbeiter suchen). Dadurch finden sich schneller geeignete Mieter. Der Makler weiß auch, wo zu inserieren ist, um die Zielgruppe zu erreichen, und schaltet bei Bedarf kostenpflichtige Premium-Anzeigen auf mehreren Plattformen – er trägt dabei oft sogar die Inseratskosten als Vorleistung (im Erfolgsfall durch Provision abgedeckt).
- Mieterqualifikation & Bonitätsprüfung: Einer der größten Pluspunkte: Makler bringen Routine in der Mieterauswahl mit. Sie erkennen in Gesprächen schnell, ob Interessenten zuverlässig wirken, wissen welche Fragen man stellen darf und soll (z. B. nach Arbeitsplatz, Haushaltsgröße, Haustieren etc.), und sie fordern systematisch Unterlagen ein: Selbstauskunft, Einkommensnachweise, KSV-Bonitätscheck, Vormieter-Bestätigungen usw. Sie als Auftraggeber erhalten vom Makler eine vorgefilterte Auswahl an seriösen Bewerbern. Das minimiert das Risiko, an Mietnomaden oder Querulanten zu geraten. Statistiken zeigen, dass Probleme mit Mietausfällen überproportional bei Privatvermietungen auftreten – Makler schützen davor durch ihre Prüfroutine.
- Rechtssichere Abwicklung: Vom schriftlichen Mietvertrag bis zum Übergabeprotokoll – ein Makler sorgt dafür, dass alle Dokumente vollständig und korrekt sind. Oft arbeiten Makler mit bewährten Muster-Mietverträgen oder Juristen zusammen, sodass Ihr Vertrag wasserdicht ist und alle gesetzlichen Erfordernisse erfüllt (etwa Indexklausel, gesetzeskonforme Befristung, korrekte Angabe der Betriebskostenanteile, Vereinbarung zur Kaution nach rechtl. Vorgaben etc.). Bei Fragen zu MRG-Details (z. B. ob das Objekt im Voll- oder Teilanwendungsbereich ist) kann ein guter Makler sofort Auskunft geben und den Vertrag entsprechend gestalten. Diese Fachkompetenz verhindert teure Fehler. Außerdem achtet der Makler auf Einhaltung aller Pflichten des Vermieters: z. B. dass ein gültiger Energieausweis vorliegt und dem Mieter übergeben wird, wie es gesetzlich vorgeschrieben ist.
- Abwicklung der Formalitäten: Ein Makler begleitet beide Parteien sicher durchs Mietprozedere. Er übernimmt die Wohnungsübergabe mit Protokoll, dokumentiert Zählerstände, Schlüssel etc., und er klärt den Mieter über wichtige Vertragsklauseln auf. Sollte es später Fragen geben (etwa zur Mieterhöhung nach Verbraucherpreisindex), steht der Makler oft beratend zur Seite. Nicht zu unterschätzen ist auch der Puffer-Effekt: Der Makler ist ein neutraler Vermittler zwischen Ihnen und dem Mieter – etwaige schwierige Gespräche (z. B. über eine notwendige Mietanpassung oder Abmahnung bei Verstößen) führt zunächst der Makler, was das Verhältnis zum Mieter intakt hält.
- Zusatzleistungen und Netzwerk: Viele Makler bieten auf Wunsch komplementäre Services an, z. B. die Vermittlung einer Hausverwaltung für die laufende Betreuung oder Kontakte zu Handwerkern, Rechtsanwälten etc. So können Sie die Vermietung „aus einer Hand“ managen lassen. Sollte später ein Problem auftreten (etwa der Mieter zahlt nicht), wissen Sie sofort, an wen Sie sich wenden können – Ihr Makler kennt das weitere Vorgehen oder hat Partner (Rechtsanwälte) an der Hand.
Welche Kosten entstehen bei der Vermietung?
Maklerprovision (bei Beauftragung)
Bei der Einschaltung eines Maklers fällt eine Provision von bis zu 3 Bruttomonatsmieten an (je nach Vertragsdauer), plus 20 % USt. Diese Kosten tragen seit 2023 grundsätzlich die Vermieter:innen.
Die Höhe der Maklerprovision
Die gesetzlich festgelegten Höchstgrenzen für die Maklerprovision bei der Vermietung von Wohnungen sind wie folgt:
Vermieter:
- Bei unbefristeten Mietverträgen oder solchen mit einer Dauer von mehr als drei Jahren: maximal 3 Bruttomonatsmieten (BMM) zuzüglich 20 % Umsatzsteuer.
- Bei befristeten Mietverträgen bis zu drei Jahren: ebenfalls maximal 3 BMM zuzüglich 20 % Umsatzsteuer.
Mieter:
- Bei unbefristeten Mietverträgen oder solchen mit einer Dauer von mehr als drei Jahren: maximal 2 BMM zuzüglich 20 % Umsatzsteuer.
- Bei befristeten Mietverträgen bis zu drei Jahren: maximal 1 BMM zuzüglich 20 % Umsatzsteuer.
Diese Regelungen gelten für alle Mietverträge über Wohnungen, die ab dem 1. Juli 2023 abgeschlossen wurden. Für Mietverträge über Geschäftsräume oder Kaufverträge gelten andere Bestimmungen.
Praktische Hinweise
- Maklerprovision bei Vermietung: In der Praxis verlangen Makler häufig zwischen 1,5 und 2 Bruttomonatsmieten als Provision vom Beauftragenden Vermieter, abhängig von Objekt und Vertragsbedingungen.
- Maklerprovision bei Gewerbeimmobilien: Das Bestellerprinzip gilt nur für Mietverträge über Wohnungen. Bei gewerblichen Mietflächen (z. B. Büros, Geschäftslokale) kann die Provision weiterhin vom Mieter verlangt werden.
Vertragserrichtung und Beratung
Behördenabgaben und Sonstiges
Früher fiel in Österreich die Mietvertragsgebühr (Vertragsgebühr an das Finanzamt) an – diese betrug 1 % des 3-Jahres-Bruttomietzinses. Gute Nachricht: Diese Gebühr wurde 2017 für Wohnmietverträge abgeschafft. Für alle seit dem 11. November 2017 geschlossenen Mietverträge über Wohnraum entfällt also die lästige Gebühr ans Finanzamt.
Bei gewerblichen Mietverträgen allerdings ist die Vergebührung weiterhin vorgeschrieben. Sie beträgt 1 % der auf die Vertragsdauer berechneten Miete, ggf. begrenzt auf den 18-fachen Jahreswert bei unbefristeten Verträgen. Wenn Sie also ein Geschäftslokal vermieten, denken Sie daran, die Mietvertragsgebühr zu entrichten. Der Mieter zahlt sie gemäß Gesetz, aber häufig wird vereinbart, dass Vermieter und Mieter die Gebühr je zur Hälfte tragen.
Darüber hinaus kann es sinnvoll sein, eine Mietauskunft (Bonitätsauskunft) über den KSV einzuholen. Als Vermieter tragen Sie die Kosten dafür, die je nach Variante etwa 30–50 € betragen können. Diese Ausgaben sind überschaubar, werden aber der Vollständigkeit halber erwähnt.
Inseratskosten und Besichtigung
Unterlagen: Energieausweis & Co.
Das Energieausweisgesetz verpflichtet Vermieter, einen gültigen Energieausweis vorzulegen (und schon in Inseraten die Energiekennzahl anzugeben). Falls Sie noch keinen haben oder er älter als 10 Jahre ist, müssen Sie einen neuen Ausweis erstellen lassen. Kosten je nach Gebäudegröße ca. 200–600 €. Die Missachtung dieser Pflicht kann mit Geldbuße sanktioniert werden, daher lieber rechtzeitig kümmern. Auch sonstige Unterlagen wie Planunterlagen oder Benützungsbewilligungen sollten bereitliegen; die Erstellung ist meist nicht teuer (ein Planabzug aus der Bauakte kostet geringfügige Gebühren) – oft hat man das aber ohnehin parat.
Laufende Kosten: Instandhaltung und Verwaltung
Ist die Vermietung erst einmal gestartet, fallen laufende Kosten an, die Sie als Eigentümer tragen müssen:
- Instandhaltung/Rücklagen: Bei Wohnungen in einer Eigentumsanlage zahlen Sie monatlich Vorschüsse (Betriebskosten, Rücklage) an die Hausverwaltung. Die Betriebskosten werden in der Regel auf den Mieter umgelegt (als Teil der Betriebskostenabrechnung), Rücklagen jedoch nicht. Rücklagenzahlungen sind Ihr Investment in zukünftige Sanierungen. Planen Sie diesen „stillen“ Kostenanteil in Ihre Kalkulation ein.
- Reparaturen und Instandsetzung: Kleinere Reparaturen (z. B. tropfender Wasserhahn, defekte Therme) müssen Sie laut Gesetz tragen, wenn das Mietrechtsgesetz (MRG) zur Anwendung kommt. In diesem Fall sind nur sogenannte Bagatellreparaturen bis etwa 90 € dem Mieter zuzuordnen. Außerhalb des MRG können Sie vertraglich mehr Verantwortung auf den Mieter übertragen, aber größere Erhaltungsarbeiten (z. B. Dach, Fassade, Heizungstausch) bleiben Ihre Kosten. Ein gut gewählter Mieter geht pfleglich mit der Substanz um, trotzdem sollten Sie jährlich einen Betrag als Instandhaltungs-Reserve zurücklegen.
- Hausverwaltung oder Mietverwaltung: Wenn Sie eine Hausverwaltung beauftragt haben (üblich bei Mehrparteienhäusern), wird diese teilweise über die Betriebskosten (BK) und teils durch Extrahonorare bezahlt. Wenn Sie ein einzelnes Objekt vermieten und die laufende Betreuung (Mietinkasso, Abrechnungen, Mieterverkehr) abgeben möchten, können Sie eine Mietverwaltung engagieren. Deren Kosten betragen typischerweise 5 % der Mieteinnahmen jährlich (mindestens etwa 80 € im Jahr). Alternativ wird manchmal ein Pauschalbetrag pro Monat/Einheit vereinbart (z. B. 20–30 €/Monat). Dieses Service lohnt sich vor allem bei aufwändigeren Mietverhältnissen oder wenn Sie nicht selbst vor Ort sein können oder wollen.
Steuerliche Aspekte der Vermietung
Nicht zu vergessen: Steuern. Die Einnahmen aus der Vermietung stellen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung dar und unterliegen der Einkommensteuer. Es gibt keinen speziellen Freibetrag nur für Mieteinnahmen – allerdings greift der allgemeine Grundfreibetrag (ca. 11.000 € Jahreseinkommen bleiben steuerfrei). Erzielen Sie keine anderen Einkünfte und Ihre Mieteinnahmen bleiben unter 11.000 € p.a., fällt keine Einkommensteuer an. In den meisten Fällen jedoch kommen die Mieteinkünfte zu Ihrem übrigen Einkommen hinzu und werden mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert.
Die Steuersätze in Österreich beginnen bei 25 % (für Einkommensteile über 11.000 €) und steigen gestaffelt bis 50 % (bzw. 55 % für Einkommen über 1 Million €). Wichtig: Versteuert wird nicht die volle Miete, sondern der Reingewinn aus der Vermietung. Sie dürfen Werbungskosten abziehen, d. h. sämtliche mit der Vermietung verbundenen Ausgaben: Betriebskosten, Instandhaltung, Abschreibung (AfA) des Gebäudes, Finanzierungskosten (Hypothekar-Zinsen), Maklerprovision, Rechtsberatung etc.
Oft ergibt sich dadurch ein deutlich niedrigerer zu versteuernder Betrag, mitunter sogar ein Verlust (z. B. wenn hohe Abschreibungen und Zinsen in den ersten Jahren anfallen). Verluste aus Vermietung können mit anderen Einkünften gegengerechnet werden und so Ihre Steuerlast mindern – aber Achtung: Langjährige Verluste ohne Absicht, Gewinn zu erzielen, könnten als „Liebhaberei“ eingestuft werden und steuerlich nicht anerkannt werden. Lassen Sie sich im Zweifel von einem Steuerberater beraten, wie Sie optimal abschreiben und welche Kosten ansetzbar sind.
Wie viel Miete können Sie verlangen? Finden Sie es heraus.
Umsatzsteuer
Vermieten Sie an Wohnmieter, sind die Mieteinnahmen in Österreich grundsätzlich umsatzsteuerbefreit (unecht steuerbefreit). Das heißt, Sie stellen keine Umsatzsteuer in Rechnung, können aber auch keine Vorsteuern aus Ausgaben ziehen. Überschreiten Ihre jährlichen Mieteinnahmen 30.000 € netto, gelten Sie nicht mehr als Kleinunternehmer und müssten eigentlich Umsatzsteuer abführen – allerdings greift bei Wohnraum die erwähnte Befreiung. Sie haben jedoch die Option, zur Umsatzsteuer zu optieren: Dann schlagen Sie 10 % Umsatzsteuer auf die Miete auf und dürfen im Gegenzug Vorsteuer aus allen Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung ziehen. Diese Option lohnt sich vor allem, wenn Sie größere Investitionen oder Sanierungen planen, bei denen Sie die Umsatzsteuer zurückholen möchten. Beachten Sie: An eine Umsatzsteuer-Option bindet man sich für mindestens 5 Jahre.
Für die meisten kleinen Vermietungen ist es einfacher, im Brutto=Netto-Modus zu bleiben (keine Umsatzsteuer ausweisen). Hinweis: Betriebskosten gelten umsatzsteuerlich als Teil der Miete, daher entweder ebenfalls steuerfrei oder bei Option ebenfalls mit 10 % (außer Heizkosten, die unterliegen 20 % USt).
Gewerbliche Mieten unterliegen generell 20 % Umsatzsteuer (mit Vorsteuerabzugsmöglichkeit), außer man optiert hier zur Befreiung – das führt jedoch zu keinem Vorteil, eher Nachteil.
Gewerbevermietung, Einfamilienhaus & Sonderfälle – was ist anders?
Gewerbeobjekte: freie Vertragsgestaltung statt Mieterschutz
Bei der Vermietung von Geschäftsräumen (Büros, Läden, Praxen etc.) greift das Mietrechtsgesetz (MRG) entweder nur teilweise oder gar nicht in der gewohnten Form ein. Zwar fallen Geschäftsräumlichkeiten grundsätzlich unter das MRG, aber das Gesetz definiert zahlreiche Ausnahmen, sodass viele Gewerbemieten de facto vertragsfrei vereinbart werden können. Insbesondere sind kurzfristige gewerbliche Mieten oder solche im Rahmen eines Unternehmens (z. B. Messe- oder Flughafenshops, Hotels etc.) vom MRG ausgenommen.
Praktisch bedeutet das: Bei Gewerbemietverträgen gibt es kein Mietzinslimit und keinen Kündigungsschutz wie im Wohnrecht – alles kann individuell im Vertrag geregelt werden. Die Parteien vereinbaren die Miethöhe frei (meist zzgl. 20 % USt) und auch die Dauer, Kündigungsmöglichkeiten, Weitergaberechte etc. nach eigenem Ermessen. Vertragsfreiheit ermöglicht es z. B., befristete Gewerbemieten auch kürzer als 3 Jahre zu machen oder Kündigungsverzichte einzubauen. Als Vermieter sollte man diese Freiheit nutzen, aber fair gestalten – insbesondere durch klare Indexierung und Regeln zu Instandhaltung im Vertrag. Oft werden bei Geschäftsflächen Netto-Mietverträge abgeschlossen (Mieter trägt Betriebskosten, Versicherungen, teils sogar Grundsteuer separat). Hier lohnt sich anwaltliche Beratung, da Gewerbemietrecht komplex sein kann.
Hinweis
Bei gewerblichen Mietverträgen gelten andere steuerliche und rechtliche Spielregeln. Lassen Sie sich hierzu separat beraten – besonders bei längeren Laufzeiten oder Umbaupflichten.
Obwohl weniger Schutzregeln gelten, bleiben allgemeine Vertragsgrundsätze (gute Sitten, ABGB-Bestimmungen) relevant. Ein Makler, der im Gewerbebereich versiert ist, kann hier unterstützen.
Vermietung eines Einfamilienhauses (EFH)
Vermieten Sie ein Einfamilienhaus oder ein Haus mit nur 2 Wohneinheiten, ist die Lage rechtlich einfacher: Seit 2002 abgeschlossene Verträge über Ein- und Zweifamilienhäuser fallen nicht in den Anwendungsbereich des MRG (außer der Vertrag stammt noch von davor). Damit gelten nur die Regeln des ABGB und der Vertragsfreiheit.
Das bedeutet, Sie können Mietzins, Kaution, Befristung etc. frei vereinbaren, ohne an Richtwert oder Mindestdauer gebunden zu sein. So sind z. B. befristete Verträge auch unter 3 Jahren möglich. Wenn der Mietvertrag befristet ist, kann der Mieter – mangels anderer gesetzlicher Regel – nicht vorzeitig kündigen, es sei denn, Sie vereinbaren es freiwillig. Es empfiehlt sich, eine Ausstiegsklausel zuzulassen (z. B. „Mieter kann nach 1 Jahr mit 3 Monaten Frist kündigen“), damit beide Seiten praktikable Lösungen haben. Bei unbefristeten EFH-Mietverträgen sollte man vertraglich Kündigungsfristen definieren, da das ABGB hier sonst auf §1116 ABGB zurückfällt (für Wohnungen i.d.R. 1 Monatsfrist auf Quartalsende, aber diese Norm kann vertraglich abbedungen werden). Als Vermieter eines EFH genießen Sie außerdem die Freiheit, Betriebskosten nach Belieben aufzuteilen und z. B. auch größere Erhaltungspflichten auf den Mieter zu überwälzen (etwa Gartenpflege, Schneeräumung – all das bitte schriftlich fixieren).
Vollanwendung, Teilanwendung, keine Anwendung des MRG
Achtung
Ein EFH ist oft ein hochpreisiges Gut. Überziehen Sie es nicht mit Pflichten für den Mieter, sonst schrecken Sie die wirklich guten Interessenten ab.
Befristung und möblierte Vermietung
Befristete Mietverträge sind im Wohnbereich ein gängiges Mittel, um Flexibilität zu bewahren. Unter MRG-Bedingungen gilt: Mindestbefristung 3 Jahre, Verlängerungen sind möglich, und der Mieter hat nach Ablauf eines Jahres ein einseitiges Kündigungsrecht mit einer 3-monatigen Frist. Diese Regel ist zwingend – man kann dem Mieter also nicht verbieten, nach einem Jahr auszusteigen (falls der Vertrag länger läuft). Außerhalb des MRG gibt es solche Rechte nicht automatisch. Hier muss man vereinbaren, ob eine vorzeitige Kündigung möglich ist.
Für Vermieter haben Befristungen den Vorteil, dass am Laufzeitende entweder neu verhandelt oder bei Bedarf gekündigt werden kann. Im MRG-Teil- und Vollbereich kann ein Mieter, der einen 3-Jahres-Befristungsvertrag einmal verlängerte (oder nahtlos einen neuen Vertrag bekam), beim zweiten Befristungsende die Unwirksamkeit der Befristung einwenden – dann gilt der Vertrag als unbefristet (§29 MRG). Das sollten Sie im Hinterkopf behalten, falls Sie staffelweise verlängern.
Möblierte Vermietung:
Wenn Sie Ihre Wohnung voll möbliert vermieten, gelten grundsätzlich dieselben Regeln wie sonst. Das Möbliert-Sein ändert am Mietrecht nichts. Allerdings kann es praktische Auswirkungen haben: Möblierte, befristete Kurzzeitvermietungen (max. 6 Monate) an Geschäftsreisende oder Expats können als „nicht gemeinnütziger Wohnbedarf“ gelten und somit gar nicht dem MRG unterliegen. Das bedeutet, bei einer temporären möblierten Vermietung greifen weder Mietzinsobergrenzen noch Kündigungsschutz, da kein auf Dauer angelegter Hauptwohnsitz begründet wird.
Rechtssicher vermieten – Unterlagen & Vertragsgestaltung
Eine erfolgreiche Vermietung endet nicht mit der Mietpreisfindung oder der Mieterauswahl – sie muss auch rechtlich korrekt abgewickelt werden. Dazu gehören das Bereitstellen aller notwendigen Unterlagen, ein solider Mietvertrag sowie ordentliche Übergabe- und Rücknahmeprotokolle. In diesem Abschnitt erfahren Sie, worauf Sie achten sollten, um rechtssicher zu vermieten und späteren Streit zu vermeiden.
Wichtige Unterlagen für die Vermietung
- Energieausweis: Der Energieausweis ist Pflicht. Er muss dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt oder gut sichtbar im Inserat erwähnt werden. Bei Vertragsabschluss sollte der Mieter eine Kopie erhalten. Ein gültiger Ausweis (nicht älter als 10 Jahre) ist zwingend. Nichteinhaltung kann zu Bußgeldern führen.
- Grundbuchauszug: Dieses Dokument beweist, dass Sie als Vermieter tatsächlich Eigentümer des Objekts sind. Seriöse Mieter oder Makler fragen oft danach, um Betrug auszuschließen. Ein aktueller Auszug schafft Vertrauen.
- Objektunterlagen: Dazu gehören Pläne der Wohnung/des Hauses (Grundriss), eine Beschreibung der Ausstattung, ggf. Betriebsanleitungen von Geräten (Heizung, Thermostat, Markise etc.). Bei Wohnungen in einer Anlage ist auch die Hausordnung wichtig – diese sollte dem Mietvertrag beigelegt werden.
- Nachweise zu Betriebskosten: Als Vermieter müssen Sie darlegen, welche Betriebskosten vom Mieter zu tragen sind. Halten Sie die letzte Jahresabrechnung der Hausverwaltung bereit, um die monatlichen Akonti für Heizung, Wasser, Müll usw. zu beziffern.
- Nachweise für Mieter-Bonitätsprüfung: Möglicherweise erhalten Sie von Interessenten Unterlagen wie Gehaltszettel, Selbstauskunft oder Mietschuldenfreiheits-Bestätigung. Achten Sie darauf, diese sensibel zu verwahren und zu vernichten, wenn der Mieter nicht ausgewählt wird.
- Zustand der Immobilie vor Vermietung: Dokumentieren Sie den Zustand der Immobilie vor der Vermietung, idealerweise mit Fotos und Notizen. Dies hilft später bei Rückgaben und möglichen Streitigkeiten.
Mietvertrag: Inhalte und Gestaltungstipps
Der Mietvertrag ist das Herzstück der Vermietung – hier werden alle Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter verbindlich festgelegt. Ein schriftlicher Vertrag ist dringend zu empfehlen (mündliche Vereinbarungen führen nur zu Beweisproblemen).
Wichtige Bestandteile eines Mietvertrags:
- Vertragsparteien: Geben Sie die Namen und Adressen von Vermieter und Mieter an. Bei Gesellschaften den Firmenwortlaut und die Vertretungsregel.
- Mietgegenstand: Genaue Bezeichnung des Mietobjekts (z. B. „Wohnung Top 3 im 2. OG, bestehend aus 3 Räumen, Kellerabteil Nr. 7, KFZ-Stellplatz Nr. 12“) sowie Inventar, das mitvermietet wird.
- Mietdauer: Befristet (mit konkretem Enddatum) oder unbefristet. Bei Befristung ab 3 Jahren Mindestdauer (falls MRG).
- Mietzins und Betriebskosten: Legen Sie den Mietzins klar fest – am besten als Nettomiete zzgl. Betriebskosten und USt (falls zutreffend). Beispiel: „Hauptmietzins € 800, Betriebskosten-Akonto € 200, Gesamtbetrag brutto € 1.100 (inkl. 10 % USt)“.
- Kaution: Geben Sie die Höhe der Kaution und die Form der Hinterlegung an. Üblich sind 3 Bruttomonatsmieten als Barkaution auf ein Sparbuch oder Depot des Vermieters. Beträge darüber (z. B. 6 BMM) sind grenzwertig. Schreiben Sie: „Mieter übergibt Kaution in Höhe von € XXX, die der Vermieter zinsenbringend verwahrt. Rückgabe nach Mietende abzüglich berechtigter Gegenforderungen“.
- Mietzinsanpassung (Indexierung): Vereinbaren Sie eine Wertsicherungs- oder Indexklausel, meist an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt. Beispiel: „Der Mietzins wertgesichert nach VPI 2020, Anpassung jährlich jeweils zum 1. Januar“.
- Kündigungsregelungen: Bei unbefristeten Verträgen sollte die Kündigungsfrist festgelegt werden. Im MRG-Bereich darf der Mieter jederzeit mit einer Frist von einem Monat kündigen. Für befristete Verträge: Der Mieter kann nach einem Jahr mit einer Frist von 3 Monaten kündigen.
- Rechte und Pflichten: Hier sollten Regelungen zur Tierhaltung (erlaubt oder verboten), Untervermietung, Instandhaltungspflichten etc. getroffen werden. Für Schönheitsreparaturen sollten klare Regeln aufgestellt werden. Achten Sie darauf, dass solche Klauseln nicht zu starr sind, um ungerechtfertigte Kostenüberwälzungen zu vermeiden.
- Sonstiges: Vereinbaren Sie die Übergabeformalitäten (Übergabeprotokoll, Anzahl der Schlüssel) und die Rückgabe („besenrein, geräumt, im Zustand lt. Protokoll unter Berücksichtigung der Abnutzung“). Die Hausordnung kann ebenfalls Bestandteil des Mietvertrags sein.
Wohnungsübergabe und Kautionsverwaltung
Unterstützung durch Makler oder Verwalter
Gerade die formalen Schritte – Vertrag, Übergabe, Abrechnung – können für Laien überwältigend sein. Hier zeigt sich ein klarer Vorteil, wenn man einen Makler oder eine professionelle Hausverwaltung hinzuzieht. Diese kennen das Procedere, haben Checklisten parat und sorgen dafür, dass nichts übersehen wird. Ein Makler wird in der Regel den Vertragsabschluss moderieren, die Übergabe vorbereiten und möglicherweise sogar ein Protokollformular bereitstellen. Einige Makler bieten auch an, die Mietkaution treuhändig zu verwahren, was Konflikte vermeiden kann – diese Praxis ist jedoch vor allem bei gewerblichen Mietverträgen üblich. Eine Hausverwaltung übernimmt nach Mietvertragsabschluss die gesamte Kommunikation mit dem Mieter – von der Schlüsselübergabe bis zu etwaigen Reparaturen während der Mietzeit.
Merke
Erfolgreich und sorgenfrei vermieten – Mit der Unterstützung von Experten
Die Vermietung einer Immobilie in Vorarlberg kann eine lohnende Sache sein – regelmäßige Mieteinnahmen, Werterhalt des Objekts und die Möglichkeit, langfristig Vermögensaufbau zu betreiben. Doch wie deutlich wurde, erfordert eine erfolgreiche Vermietung Kompetenz, Sorgfalt und Zeit. Als verantwortungsbewusste/r Vermieter:in müssen Sie den Markt kennen, die rechtlichen Spielregeln einhalten und professionell mit Ihren Mietern umgehen. All das dient Ihrem eigenen Schutz und dem langfristigen Wert Ihrer Immobilie.
Eine professionelle Vermietung zahlt sich aus – sie bedeutet weniger Leerstand, solvente und verlässliche Mieter, reibungslose Abläufe und rechtliche Sicherheit. Um dies zu erreichen, können Sie entweder viel Zeit und Energie in die Lernprozesse investieren oder sich die Unterstützung von Profis holen. Vorarlberg Immobilien ist eine umfassende Immobilienplattform, die Ihnen mit einem Netzwerk erfahrener Immobilienmakler und -verwalter zur Seite steht. Wir bieten Ihnen die Expertise und Unterstützung, die Sie brauchen – sei es zur Mietpreishöhe, zur optimalen Vermarktungsstrategie oder zu rechtlichen Details wie dem Bestellerprinzip oder Mietrechtsgesetz.
Nutzen Sie die Möglichkeit zu einem unverbindlichen Erstgespräch – wir bieten Ihnen eine kostenlose Ersteinschätzung Ihres Objekts an, inklusive Marktwertanalyse und Mietpreistipp. Dabei können Sie Ihr Vermietungsvorhaben durchsprechen und erhalten wertvolle Ratschläge, worauf Sie achten sollten. Mit der richtigen Unterstützung können Sie Fehler vermeiden und das beste Ergebnis erzielen.
Unser Tipp: Zögern Sie nicht, Kontakt mit uns aufzunehmen – sei es für eine Mietpreiseinschätzung oder eine umfassende Betreuung Ihres Vermietungsprojekts. Ein Erstberatungsgespräch gibt Ihnen die Klarheit und Sicherheit, die Sie benötigen, um Ihre Immobilie erfolgreich zu vermieten. Vorarlberg mag ein kleiner Markt sein, aber er hat seine Besonderheiten – mit professioneller Begleitung stellen Sie sicher, dass Sie alle Chancen nutzen und Stolpersteine vermeiden.
Vorarlberg Immobilien begleitet Sie mit fundiertem Wissen und persönlichem Service durch den gesamten Vermietungsprozess, sodass Sie am Ende das gute Gefühl haben, Ihre Immobilie in besten Händen zu wissen. Ihr Vermietungserfolg ist planbar – lassen Sie uns gemeinsam dafür sorgen, dass Ihr Projekt reibungslos verläuft.
Haben Sie noch Zweifel oder möchten Sie fachkundige Unterstützung? Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Beratung – gemeinsam finden wir den besten Weg, Ihre Immobilie erfolgreich und sorgenfrei zu vermieten. Wir wünschen Ihnen viel Erfolg bei Ihrer Vermietung in Vorarlberg und zufriedene Mieter!
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