100% kostenlos und unverbindlich

Markteinschätzung in 2 Minuten anfordern

Datenbasiert für Vorarlberg

Kostenlose & unverbindliche Markteinschätzung in 2 Minuten anfordern

Inhalt

Jetzt Wert Ihrer Immobilie ermitteln

Erhalten Sie eine Marktwerteinschätzung in nur wenigen Schritten – fundiert, kostenlos und unverbindlich.

Inhalt

Immobilie in Vorarlberg verkaufen – Das sollten Sie wissen

er Verkauf einer Immobilie in Vorarlberg will gut überlegt und vorbereitet sein. Der Prozess ist komplex und erfordert die Berücksichtigung rechtlicher Rahmenbedingungen, steuerlicher Aspekte und der aktuellen Marktlage. In Vorarlberg – dem „Ländle“ – gelten einige regionale Besonderheiten, und die Immobilienpreise zählen zu den höchsten in Österreich.

Dieser Ratgeber soll Ihnen beim Verkauf Ihrer Immobilie in Vorarlberg als fundierte Entscheidungshilfe dienen. Wir beleuchten die aktuelle Marktsituation in Vorarlberg, geben Hinweise zum richtigen Verkaufszeitpunkt und zeigen Schritt für Schritt, worauf Sie bei Vorbereitung, Preisfindung, Vermarktung und Vertragsabwicklung achten sollten. Dabei gehen wir speziell auf Vorarlberger Gegebenheiten ein – von regionalen Preisunterschieden bis hin zu gesetzlichen Vorgaben in Österreich.

Aktuelle Marktsituation in Vorarlberg

Preisentwicklung 2023–2025: Erste Korrekturen auf hohem Niveau

Nach vielen Jahren stetiger Preisanstiege hat sich der Immobilienmarkt zuletzt spürbar abgekühlt. Im Jahr 2023 sind die Kaufpreise in Österreich erstmals wieder leicht gesunken – durchschnittlich um etwa 2,6 % gegenüber dem Vorjahr. Besonders Bestandsimmobilien (gebrauchte Wohnungen und Häuser) waren betroffen und verbilligten sich um rund 3,7 %, während Neubauobjekte weitgehend preisstabil blieben. Diese Entwicklung folgte der Zinswende der Europäischen Zentralbank: Seit 2022 stiegen die Zinsen stark, wodurch Finanzierungen teurer wurden und sich weniger Käufer eine Immobilie leisten konnten. In Vorarlberg – wo Immobilien traditionell sehr teuer sind – führte das zu einer leichten Marktkorrektur, aber keineswegs zu einem Einbruch. Vielmehr sind die Preise auf hohem Niveau etwas ins Stocken geraten oder geringfügig gefallen.

Regionale Unterschiede: Vorarlberger Bezirke im Preisvergleich

Vorarlberg gehört zu den teuersten Immobilienregionen Österreichs: Wohnungen kosteten 2023 im Median rund 5.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche und waren damit österreichweit am teuersten. Auch bei Einfamilienhäusern lag Vorarlberg mit einem Medianpreis von ca. 5.566 € pro m² an der Spitze.

Innerhalb Vorarlbergs gibt es regionale Unterschiede: Am höchsten sind die Preise im Rheintal, insbesondere in den Bezirken Dornbirn und Bregenz. Für gut ausgestattete Eigentumswohnungen in Dornbirn und Umgebung werden aktuell etwa 5.000 € pro m² veranschlagt. In der Bezirkshauptstadt Bregenz liegen die Quadratmeterpreise in guten Lagen ähnlich hoch (oft zwischen 4.300 und 5.500 €). Feldkirch bewegt sich etwas darunter (gute Lagen bis ca. 5.200 €), und im südlichen Bezirk Bludenz sind die Immobilienpreise noch moderater – hier werden Wohnungen je nach Lage oft um die 3.000–4.500 € pro m² gehandelt.

Diese Unterschiede zeigen, wie wichtig eine regionale Marktkenntnis ist, da selbst innerhalb Vorarlbergs kleine Entfernungen große Preisabweichungen bedeuten können (z. B. Stadtlage vs. ländliche Gemeinde). Grundstücke sind in ganz Vorarlberg rar und teuer; in begehrten Gebieten (etwa Stadt Bregenz oder Dornbirn) erreichten die Baugrundstückspreise um 2021/22 Spitzenwerte von ca. 1.200–1.300 € pro m² und sind seither leicht rückläufig.

Angebot, Nachfrage und Verkaufsdauer: Käufermarkt mit Auswahl

Durch die Zinserhöhungen und strengere Kreditvergaberichtlinien (KIM-Verordnung) hat sich 2023 die Nachfrage spürbar abgekühlt, während gleichzeitig mehr Immobilien auf den Markt kamen. Käufer agierten vorsichtiger, was in Vorarlberg zu einem Überangebot in manchen Segmenten führte. Verkäufer mussten mehr Geduld mitbringen: Die Verkaufsdauer verlängerte sich, da Interessenten zögerten und vermehrt verhandelten. Besonders hochpreisige Objekte blieben länger am Markt, wenn der Preis nicht angepasst wurde.

Einflussfaktoren: Zinsen, Baukosten und Bevölkerungsentwicklung

Die gestiegene Inflation und speziell die Baukosten spielten eine Rolle in der Marktsituation. Zwischen 2020 und 2023 sind die Baukosten in Österreich um rund 23 % gestiegen. Das drückt zwar auf die Neubautätigkeit (die Zahl der Baugenehmigungen sank stark – 2023 wurden österreichweit ca. 40 % weniger Wohnungen bewilligt als 2019, hält aber gleichzeitig das Angebot an neuen Immobilien knapp. In Vorarlberg, wo das verfügbare Bauland begrenzt ist, stützt dies tendenziell die Preise: Weniger Neubau bedeutet weniger Konkurrenz für bestehende Immobilien. Demografisch wächst Vorarlberg moderat – die Bevölkerung liegt 2025 bei ca. 400.000 Einwohnern – und insbesondere in den Ballungsräumen Dornbirn/Feldkirch bleibt Wohnraum begehrt. Die Nähe zur Schweiz und zu Süddeutschland sorgt ebenfalls für Nachfrage (etwa durch Rückkehrer oder Grenzgänger), sodass Vorarlberger Immobilien einen kontinuierlichen Grundbedarf haben.

Marktstimmung 2025: Leichte Entspannung bei Krediten

Es mehren sich Anzeichen für eine Stabilisierung des Marktes. Die Europäische Zentralbank hat ab Ende 2024 bis Juni 2025 bereits acht Zinssenkungen in Folge vorgenommen, wodurch sich die Finanzierungskosten leicht entspannt haben. Kredite sind zwar im Vergleich zu den Niedrigzins-Jahren immer noch teurer, aber das Zinsniveau tendiert nun leicht nach unten, was Kaufinteressierten wieder etwas mehr Spielraum gibt Zudem läuft die strenge KIM-Verordnung – welche u. a. 20 % Eigenkapital und begrenzte Laufzeiten vorschreibt – mit 30. Juni 2025 aus. Dies bedeutet, dass die gesetzlichen Kreditrestriktionen gelockert werden (wenngleich die Finanzmarktaufsicht den Banken weiterhin ähnliche Vorsichtsmaßnahmen empfiehlt). Die Kombination aus sinkenden Zinsen und gelockerten Kreditregeln dürfte die Nachfrage im Laufe von 2025 wieder beleben. So erwartet auch der Vorarlberger Immobilien-Preisspiegel für 2025 eher leichte Preisrückgänge oder eine Seitwärtsbewegung, aber kein dramatisches Absinken. Eher dürften wieder mehr Käufer aktiv werden, da Kredite leistbarer werden und die Preise gegenüber dem Höhepunkt etwas nachgegeben haben. Allerdings ist bislang kein deutlicher Abwärtstrend bei den Immobilienpreisen erkennbar – die Objekte kosten nach wie vor fast so viel wie in den Boomjahren. Für Verkäufer bedeutet dies: Die Marktsituation in Vorarlberg ist 2025 weiterhin attraktiv, jedoch sollte man mit realistischen Preisvorstellungen und etwas Flexibilität an den Verkauf herangehen, da Käufer Auswahl haben und preisbewusster vorgehen als noch vor wenigen Jahren.

Wann ist ein guter Zeitpunkt für den Verkauf?

Den perfekten Verkaufszeitpunkt zu erwischen, ist schwer – viele Faktoren spielen hinein. Generell gilt: Verkaufen Sie möglichst dann, wenn die Nachfrage hoch und die Finanzierungskosten niedrig sind. Aktuell (Stand: Juni 2025) sind die Rahmenbedingungen gemischt, aber tendenziell positiv für einen Verkauf: Die Zinsen befinden sich nach ihrem Höhepunkt wieder im Sinkflug, was mehr Käufer auf den Plan ruft. Gleichzeitig sind die Immobilienpreise in Vorarlberg weiterhin nahe ihren Höchstständen. Wer also jetzt verkauft, kann immer noch einen sehr guten Preis erzielen – mit dem Vorteil, dass die Käufer durch die Zinssenkungen wieder etwas finanzkräftiger sind als noch 2023/24.

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die Zinspolitik der EZB wirkt sich direkt auf die Immobiliennachfrage aus. Während die abrupte Zinswende 2022/23 viele Kaufwillige ausgebremst hat, sorgt der aktuelle leichte Rückgang der Kreditzinsen für vorsichtigen Optimismus am Markt. Käufer, die zuvor wegen hoher Zinsen abgewartet haben, schauen sich nun wieder um. Auch die Abschaffung der KIM-Vorgaben per Juli 2025 senkt für einige die Hürde beim Kredit (z. B. für junge Familien ohne hohes Eigenkapital) – zumindest in der Theorie. Auf der anderen Seite stehen weiterhin hohe Lebenshaltungskosten und Energiepreise, die die Budgets belasten. Diese gesamtwirtschaftlichen Faktoren sollte man beobachten: Bei Anzeichen einer Rezession oder steigender Arbeitslosigkeit könnte die Nachfrage nach Immobilien sinken. Zurzeit ist die Konjunktur jedoch relativ stabil, und Immobilien gelten vielen weiterhin als sichere Wertanlage, was den Markt stützt.

Saisonalität: Wann verkauft sich eine Immobilie am besten?

Auch die Jahreszeit kann Einfluss auf die Verkaufschancen haben. In der Immobilienbranche gelten Frühling und Herbst als Hauptsaisonen für Verkäufe. Im Frühling (etwa April bis Juni) ist die Nachfrage oft hoch – das Wetter ist besser, Gärten blühen, viele Familien planen Umzüge in den Sommerferien. Tatsächlich zeigen Marktanalysen, dass in den Monaten Mai, Juni und Juli besonders viele Immobilien am Markt angeboten werden. Auch der Oktober ist ein starker Monat, während im Winter (vor allem rund um Weihnachten im Dezember) deutlich weniger Bewegung am Markt ist. Für Verkäufer bedeutet das: Im Frühjahr und frühen Sommer erreicht man viele Interessenten, sollte aber auch mit mehr Konkurrenzobjekten rechnen. Im Hochsommer (August) und im tiefen Winter werden hingegen weniger neue Immobilien inseriert – wer in diesen Zeiten anbietet, hat unter Umständen weniger Mitbewerber, trifft aber auch auf weniger aktive Käufer. Stand Juni 2025 bietet sich die Situation, dass Sie in den kommenden Wochen von der Sommer-Nachfrage profitieren können. Viele Käufer möchten noch vor Jahresende fündig werden, die Zinsen sind im Vergleich zum Vorjahr niedriger, und Ihre Immobilie präsentiert sich im Sommerlicht von der besten Seite. Alternativ könnte auch der Herbst 2025 ein guter Zeitpunkt sein, falls Sie noch Vorbereitungen treffen müssen – im Herbst ziehen erfahrungsgemäß nochmal viele Suchende los, um bis Jahresende einen Kauf abzuschließen.

Einflussfaktoren auf Angebot, Nachfrage und Preisentwicklung
Zinsentwicklung
Baukosten
Kreditvergabe (KIM)
Demografie / Nachfrage

Einschätzung für 2025: Günstiges Zeitfenster für Verkäufer

Letztlich hängt der „richtige“ Verkaufszeitpunkt auch von Ihrer persönlichen Situation ab. Drängt nichts, kann man den Markt einige Monate beobachten. Allerdings sollten Sie nicht auf den „nächsten Boom“ spekulieren – aktuell deutet vieles darauf hin, dass wir in eine Phase stabiler oder leicht sinkender Preise eintreten. Warten in der Hoffnung auf deutlich höhere Preise birgt also Risiken. Wenn Ihre Immobilie jetzt verkaufsbereit ist (und z. B. keine großen Mängel mehr behoben werden müssen), spricht vieles dafür, die Gelegenheit zu nutzen. Zusammengefasst: Die Marktbedingungen Mitte 2025 sind günstig, um einen Verkauf ins Auge zu fassen – die Preise sind historisch hoch, die Finanzierungssituation der Käufer entspannt sich leicht, und sowohl Sommer als auch Herbst bieten gute Chancen auf einen erfolgreichen Abschluss.

Neben dem Wann stellt sich spätestens jetzt die Frage nach dem Wie – nämlich, ob man den Verkauf selbst abwickeln oder einen Makler einschalten sollte.

Verkauf mit oder ohne Makler?

Eine zentrale Frage ist, ob Sie den Verkauf selbst in die Hand nehmen oder einen professionellen Makler einschalten. Beide Optionen haben Vor- und Nachteile. Dies betrifft natürlich auch den Verkauf einer Immobilie in Vorarlberg.

Privatverkauf: volle Kontrolle, aber auch viel Verantwortung

Der offensichtlichste Vorteil beim Verkauf einer Immobilie ohne Makler ist, dass Sie sich die Maklerprovision sparen. In Österreich beträgt diese bei Immobilienverkäufen in der Regel 3 % des Kaufpreises (zuzüglich 20 % USt) pro Seite. Einige Immobilienmakler in Vorarlberg verrechnen Verkäufer:innen je nach Immobilie jedoch keine oder lediglich eine refuzierte Provision in Höhe von 1 % des Verkaufspreises. Wenn kein Makler involviert ist, entfällt diese Gebühr. Außerdem haben Sie als Eigentümer:in die volle Kontrolle über den Prozess – Sie bestimmen den Angebotspreis, führen Besichtigungen selbst durch und verhandeln persönlich mit Interessenten. Manche Verkäufer schätzen diesen direkten Kontakt und kennen ihre Immobilie selbst natürlich am besten.

Allerdings darf der Aufwand eines Privatverkaufs nicht unterschätzt werden: Vermarktung, Anfragen-Management, Besichtigungstermine, Preisverhandlungen und die rechtliche Abwicklung liegen komplett in Ihrer Hand. Das kostet Zeit und erfordert Fachwissen. Ein häufiges Risiko ist die falsche Preiseinschätzung – Privatverkäufer neigen dazu, den Wert der eigenen vier Wände zu überschätzen (emotionaler Wert) oder sie haben keinen ausreichenden Marktüberblick. Ein zu hoch angesetzter Preis führt dazu, dass das Objekt keine Käufer findet. Wird der Preis später schrittweise gesenkt, merkt der Markt das sehr wohl: Interessenten könnten verunsichert sein und vermuten Mängel, wenn ein Angebot lange online ist und ständig im Preis reduziert wird. So kann eine Immobilie „verbrannt“ werden – sie verliert an Attraktivität, und am Ende erzielt man möglicherweise sogar einen niedrigeren Preis, als wenn von Anfang an realistisch kalkuliert worden wäre. Ohne Makler tragen Sie dieses Marktrisiko allein. Ebenso müssen Sie selbst alle rechtlichen Schritte organisieren (Vorbereitung des Kaufvertrags, Behördenwege etc.). Wer hier ungeübt ist, läuft Gefahr, etwas zu übersehen.

Maklerunterstützung: Expertise, Netzwerke und rechtliche Sicherheit

Der Immobilienverkauf über einen guten Makler sehr viel Mehrwert bieten. Er oder sie verfügt über Marktexpertise und kennt vergleichbare Verkäufe in Ihrer Region, was bei der Preisfindung extrem hilfreich ist. Makler kümmern sich um professionelle Vermarktung: ansprechende Exposés, hochwertige Fotos, Inserate auf allen relevanten Plattformen und ein vorhandenes Kundenregister mit vorgemerkten Interessenten. Gerade in Vorarlberg ist ein regional vernetzter Makler Gold wert – oft gibt es Kaufinteressenten, die gezielt auf Tipps aus der lokalen Maklerszene warten.

Außerdem übernimmt der Makler die Besichtigungstermine und filtert seriöse Käufer heraus, was Ihnen viel Zeit und Nerven spart. In der Verhandlungsphase agiert der Makler als Vermittler und kann durch geschicktes Verhandeln oft einen besseren Preis erzielen oder schwierige Verhandlungssituationen entschärfen.

Ein weiterer großer Pluspunkt ist die rechtliche und organisatorische Begleitung: Makler wissen, welche Unterlagen nötig sind, koordinieren die Kaufvertragsabwicklung mit Notaren und stellen sicher, dass alles korrekt abläuft. Natürlich hat das Makler-Service auch seinen Preis (Provision). Wichtig ist, einen seriösen Makler zu wählen. Achten Sie auf Qualifikationen und Lizenzierungen: In Vorarlberg gibt es Makler, die zusätzlich als Immobilienverwalter und Bauträger zertifiziert sind. Ein Makler mit Bauträgerbefugnis verfügt über vertieftes Wissen in Bau- und Immobilienrecht sowie Technik. Er kann Sie dadurch noch fundierter beraten, etwa wenn es um bauliche Fragen, Nutzwertgutachten oder rechtliche Besonderheiten Ihres Objekts geht. Diese Kombination aus Makler und Bausachverständigem ist ein großer Vorteil, den nicht jeder Anbieter vorweisen kann. Vorarlberg Immobilien arbeitet ausschließlich mit geprüften, erfahrenen Maklern zusammen, die nicht nur faire Konditionen bieten, sondern auch höchsten fachlichen Standards entsprechen.

Ein Wort der Vorsicht: Leider arbeiten nicht alle Makler gleich professionell. Lassen Sie sich nicht von unrealistischen Versprechungen blenden. Manche weniger seriöse Anbieter locken Verkäufer mit überhöhten Preisprognosen, nur um den Vermittlungsauftrag zu erhalten – in der Branche ein bekanntes Problem. Später drängen sie dann auf Preisreduktionen, wenn das Objekt nicht weggeht. Solche Taktiken schaden letztlich Ihnen als Verkäufer (Stichwort „verbrannte“ Immobilie). Seriöse Makler werden Ihnen von Anfang an einen realistischen Marktpreis nennen, diesen mit Daten untermauern und transparent kommunizieren, was sie für Sie tun können. Sie erkennen gute Makler oft an positiven Referenzen in der Region, an einer fundierten Preiseinschätzung und daran, dass sie sich für Ihre Anliegen Zeit nehmen.

Jetzt kostenlose Ersteinschätzung anfordern

In nur wenigen Minuten zur ersten Einschätzung – kostenlos, vertraulich und auf Ihre Region abgestimmt.

Einschätzung anfordern

Fazit: Aufwand abwägen – Makler bringt oft mehr als er kostet

Ein Immobilienverkauf ist komplex – vor allem, wenn man den besten Preis erzielen und rechtlich auf der sicheren Seite sein möchte. Wer bereits Erfahrung mitbringt und vielleicht schon einen Käufer kennt, kann den Verkauf in Ausnahmefällen auch selbst abwickeln. Für die meisten Eigentümer:innen ist es jedoch sinnvoll, die Unterstützung eines qualifizierten Maklers in Betracht zu ziehen – gerade in einem spezialisierten Markt wie Vorarlberg.

Ein empfehlenswerter erster Schritt ist eine realistische Werteinschätzung Ihrer Immobilie – etwa durch eine fundierte Marktanalyse oder eine qualifizierte Online-Bewertung. Auf dieser Basis lässt sich im persönlichen Gespräch mit einem Makler gut einschätzen, ob eine professionelle Begleitung für Ihre Situation sinnvoll ist oder nicht. In vielen Fällen zeigt sich: Mit einem erfahrenen Partner an der Seite verläuft der Verkaufsprozess nicht nur strukturierter, sondern führt oft auch zu einem besseren Ergebnis.

Steuerliche Aspekte beim Immobilienverkauf

Beim Verkauf einer Immobilie in Österreich fällt in vielen Fällen die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an. Diese Steuer sollten Sie als Verkäufer:in unbedingt einkalkulieren, da sie Ihren Nettoerlös schmälert. Hier ein Überblick über die wichtigsten Punkte – dieser ersetzt zwar keine individuelle Steuerberatung, gibt aber eine Orientierung:

Immobilienertragsteuer – was ist das?

Seit 1. April 2012 unterliegen sämtliche Gewinne aus privaten Immobilienverkäufen der Einkommensteuerpflicht, unabhängig von Haltefristen. Die früher geltende Spekulationsfrist (10 Jahre Haltedauer steuerfrei) wurde abgeschafft. Der Verkaufsgewinn wird vereinfacht gesagt als Differenz zwischen Verkaufserlös und den Anschaffungs-/Herstellungskosten (plus investive Aufwendungen) berechnet. Auf diesen Gewinn sind 30 % ImmoESt zu zahlen.

Beispiel

Kaufen Sie eine Wohnung um 300.000 € und verkaufen sie später um 400.000 €, dann beträgt der Gewinn 100.000 € und darauf wären regulär 30.000 € Steuer fällig. Die ImmoESt ist eine fixe Flat Tax – sie ersetzt die sonst übliche Einkommensbesteuerung (man muss den Gewinn also nicht mit dem progressiven Einkommensteuertarif versteuern).

Auch wenn in vielen Fällen 30 % ImmoESt auf den Gewinn anfallen, gibt es gesetzlich definierte Ausnahmen, durch die ein Immobilienverkauf ganz oder teilweise steuerfrei bleiben kann. Diese Befreiungen greifen allerdings nur, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind – etwa bei langjähriger Eigennutzung oder selbst errichteten Gebäuden. Im Folgenden ein Überblick über die wichtigsten steuerlichen Sonderregelungen:

Hauptwohnsitzbefreiung

Die in der Praxis bedeutendste Ausnahme von der ImmoESt ist die Hauptwohnsitzbefreiung. Wenn die verkaufte Immobilie Ihr Hauptwohnsitz war, können Sie von der ImmoESt befreit sein, sofern bestimmte Bedingungen erfüllt sind:

Entweder Sie haben mindestens 2 Jahre durchgehend ab Anschaffung bzw. Bau dort gewohnt (und melden den Hauptwohnsitz ab) oder Sie haben innerhalb der letzten 10 Jahre mindestens 5 Jahre durchgehend dort gewohnt.
Kurz gesagt: Hat die Immobilie durchgehend über einen längeren Zeitraum als Ihr Hauptwohnsitz gedient, bleibt der Verkauf steuerfrei. Diese Befreiung gilt pro Steuerpflichtigem einmal für eine Wohnung/ein Haus plus Grund bis 1.000 m²

Beispiel

Sie haben Ihr Haus 8 Jahre bewohnt und verkaufen es – der Gewinn ist komplett steuerfrei (auch wenn Sie zwischendurch mal 3 Monate nicht dort waren, wichtig ist eine durchgehende Nutzung von 5 aus 10 Jahren). Die Hauptwohnsitzbefreiung greift allerdings nicht bei bloßen Zweitwohnsitzen oder Anlageobjekten, die vermietet waren.

Herstellerbefreiung

Eine weitere interessante Ausnahme ist die sogenannte Herstellerbefreiung. Steuerfrei ist nämlich auch der Verkauf eines selbst errichteten Gebäudes, sofern es nie zur Erzielung von Einkünften (z. B. Vermietung) gedient hat. Das heißt, wenn Sie z. B. ein Haus gebaut haben, selbst darin wohnen oder es unentgeltlich Familienmitgliedern überlassen, und es nun verkaufen, bleibt der Gebäudeanteil steuerfrei – lediglich der Grund und Boden ist steuerpflichtig. In der Praxis bedeutet das: Ist Ihr Verkaufsobjekt ein Eigenheim, das Sie selbst gebaut haben (keine gekaufte Wohnung) und nicht vermietet haben, zahlen Sie keine ImmoESt auf den Veräußerungsgewinn des Gebäudes. Achtung: Diese Befreiung steht nur dem Bauherrn selbst zu; haben Sie das Haus geerbt oder geschenkt bekommen, gilt sie nicht für Sie. Zudem ist sie nachrangig – greift auch die Hauptwohnsitzbefreiung, zieht man diese vor (da diese auch den Grund umfasst).

Alt- und Neu-Grundstücke (Anschaffungsdatum)

Österreich unterscheidet zwischen sogenannten „Altgrundstücken“ (Anschaffung vor dem 31.3.2002) und „Neugrundstücken“ (Anschaffung nach dem 1.4.2002). Für Altgrundstücke gab es eine Pauschalbesteuerung, da für sie die alte Spekulationsfrist noch galt. Verkaufen Sie also eine sehr lange gehaltene Immobilie (die Sie vor 2002 erworben haben), kommt ein Pauschalsystem zur Anwendung: Dabei werden die Anschaffungskosten pauschal mit 86 % des Verkaufspreises angenommen, sodass 14 % als Gewinn besteuert werden – effektiv ergibt das 4,2 % vom gesamten Verkaufserlös an Steuer. Wurde das Grundstück allerdings nachträglich in Bauland umgewidmet (ab 1987), erhöht sich der zu versteuernde Anteil auf 60 % (effektiv 18 % vom Verkaufspreis Steuer). Diese Regeln klingen komplex, aber der Immobilienmakler Notar oder Steuerberater informiert Sie im Detail. Wichtig ist: Wenn Sie ein Haus geerbt haben, zählt das Anschaffungsdatum des Erblassers!

Beispiel

Sie erben 2020 das Elternhaus, das Ihr Vater 1980 gekauft hat – beim Verkauf 2025 wird es steuerlich so behandelt, als hätten Sie es 1980 gekauft, also Altgrundstück (4,2 % vom Erlös Steuer, sofern keine Hauptwohnsitzbefreiung greift).

Sonstige Ausnahmen

Es gibt noch einige Sonderfälle, die in der Praxis selten auftreten – z. B. Verkäufe zur Vermeidung eines behördlichen Eingriffs (Enteignung), gewisse Tauschvorgänge bei Flurbereinigungen, Entschädigungen für Wertminderungen (wie Stromleitungsentschädigungen) – diese sind ebenfalls steuerbefreit. Für normale Verkäufe spielen diese kaum eine Rolle.

Abwicklung der Steuer

Die ImmoESt wird meist direkt im Zuge des Kaufvertrages vom Vertragserrichter berechnet und an das Finanzamt abgeführt. Sie müssen also nicht erst mit dem Jahresausgleich ans Finanzamt, sondern der Notar/Anwalt erledigt eine sogenannte Selbstberechnung. Die Steuer ist i.d.R. innerhalb von 1 Monat nach Grundbucheintragung ans Finanzamt zu melden und abzuführen – darum kümmert sich wie gesagt der Notar und stellt Ihnen den Betrag in Rechnung (bzw. zieht ihn oft gleich vom Kaufpreis ein, bevor der Rest an Sie ausbezahlt wird).

Vergessen Sie nicht: Neben der ImmoESt gibt es für den Käufer die Grunderwerbsteuer (3,5 % vom Kaufpreis) und die Grundbucheintragungsgebühr (1,1 %). Diese zahlt zwar der Käufer, aber manchmal vereinbaren die Parteien spezielle Deals (z. B. bei Verkäufen innerhalb der Familie). Das sollte im Vertrag klar geregelt sein.

Weitere Kosten für Verkäufer und Käufer

Neben der Immobilienertragsteuer (ImmoESt), die den Verkäufer betrifft, fallen beim Immobilienverkauf noch weitere Nebenkosten an – sowohl für Verkäufer:innen als auch für Käufer:innen. Diese wirken sich auf den tatsächlichen Nettoerlös bzw. auf die Gesamtkosten der Käufer aus und sollten von Anfang an in die Planung einbezogen werden.

Verkäufer: Was vom Verkaufspreis noch abgezogen wird

Auch wenn der Verkaufspreis auf den ersten Blick erfreulich hoch erscheint, bleiben davon netto oft weniger als erwartet übrig. Diese Kosten sollten Verkäufer:innen realistisch einkalkulieren:

  • Vertragserrichtung (Notar oder Anwalt):
    Die Kosten für die Erstellung des Kaufvertrags trägt üblicherweise der Käufer – es sei denn, im Kaufvertrag wird etwas anderes vereinbart. Wenn Sie als Verkäufer den Vertrag beauftragen (z. B. bei Privatverkauf), sind Sie vorleistungspflichtig. Der Kaufvertrag muss in Österreich notariell unterzeichnet werden, um grundbuchsfähig zu sein. Der Notar bestätigt dabei auch die Identität und Unterschriftsberechtigung der Parteien.
  • Löschung von Pfandrechten:
    Wenn noch eine Hypothek oder ein Pfandrecht im Grundbuch eingetragen ist, muss dieses im Zuge des Verkaufs gelöscht werden. Die Löschungsgebühr beträgt derzeit rund 0,6 % der eingetragenen Schuld.
  • Offene Kredite / Vorfälligkeitsentschädigung:
    Haben Sie Ihre Immobilie kreditfinanziert, muss das Darlehen getilgt werden. Banken verrechnen bei vorzeitiger Rückzahlung mitunter eine Vorfälligkeitsentschädigung – vor allem bei älteren Kreditverträgen mit Fixzinsbindung.

Käufer: Nebenkosten beim Immobilienkauf

Auch für die Käuferseite fallen beim Erwerb zusätzliche Kosten an. Diese betreffen zwar nicht den Verkaufserlös, beeinflussen aber Preisverhandlungen oder Sondervereinbarungen:

  • Grunderwerbsteuer: 3,5 % vom Kaufpreis
  • Grundbucheintragungsgebühr: 1,1 % vom Kaufpreis
  • Vertragserrichtungskosten: Je nach Vereinbarung
  • Finanzierungskosten: z. B. Bearbeitungsgebühren, Eintragung von Pfandrechten (1,2 %)

Hinweis: In Ausnahmefällen (z. B. bei familiären Übertragungen) können einzelne Gebühren ermäßigt oder entfallen – dies sollte vorab rechtlich geprüft werden.

Nettoerlös im Blick behalten

Verkäufer:innen sollten nicht nur den Angebotspreis, sondern den zu erwartenden Nettoerlös nach allen Abzügen realistisch einschätzen. Dabei hilft eine fundierte Erstberatung durch einen erfahrenen Makler oder eine Online-Bewertung mit anschließender Besprechung der Erlöserwartung. So vermeiden Sie spätere Enttäuschungen und wissen frühzeitig, mit welchem Betrag Sie rechnen können.

Jetzt kostenlose Ersteinschätzung anfordern

In nur wenigen Minuten zur ersten Einschätzung – kostenlos, vertraulich und auf Ihre Region abgestimmt.

Einschätzung anfordern

Vertragsabwicklung & Unterlagen: Was Verkäufer vorbereiten müssen

Ein Immobilienverkauf ist nicht nur eine wirtschaftliche Entscheidung, sondern auch ein rechtlich klar definierter Prozess. Damit der Verkauf reibungslos verläuft, müssen bestimmte Unterlagen vorhanden sein – sowohl für die Vermarktung als auch für die spätere Kaufvertragsabwicklung. Je besser die Unterlagen aufbereitet sind, desto schneller und rechtssicher kann der Verkauf abgewickelt werden.

Welche Unterlagen sind erforderlich?

Zu den wichtigsten Dokumenten, die Käufer, Makler, Notar oder finanzierende Banken benötigen, gehören:

  • aktueller Grundbuchauszug
  • Energieausweis (nicht älter als 10 Jahre)
  • Pläne und Skizzen (Einreichplan, Baupläne, Parifizierung)
  • Baubescheid und Baubewilligung – wichtig bei älteren Objekten oder Um-/Zubauten
  • Benützungsbewilligung (Benützungsfreigabe durch die Behörde)
  • aktueller Grundsteuerbescheid und Betriebskostenübersicht
  • Wohnflächenberechnung / Nutzwertgutachten (bei Eigentumswohnungen)
  • Nachweis über Investitionen – relevant für steuerliche Zwecke
  • ggf. Mietverträge oder Bestandsverhältnisse, falls die Immobilie vermietet ist

Einige dieser Unterlagen können vom Eigentümer selbst bereitgestellt werden, andere müssen bei Behörden, Architekten oder Verwaltern eingeholt werden. Fehlende oder fehlerhafte Dokumente können den Verkauf verzögern oder rechtliche Probleme verursachen.

Professionelle Unterstützung spart Zeit und schützt vor Fehlern

Ein erfahrener Immobilienmakler übernimmt auf Wunsch die vollständige Unterlagenbeschaffung für Sie. In der Praxis ist das nicht nur bequem, sondern auch ein wichtiger Sicherheitsfaktor: Der Makler weiß genau, welche Dokumente benötigt werden, wo man sie bekommt – und erkennt, wenn etwas fehlt oder rechtlich unklar ist.

Gerade bei Einfamilienhäusern oder älteren Objekten ist es nicht ungewöhnlich, dass nicht alle Baumaßnahmen ordnungsgemäß bewilligt oder eingetragen wurden. Ein professioneller Makler prüft die baurechtliche Situation, vergleicht die vorhandenen Pläne mit dem tatsächlichen Gebäudezustand und weist auf Abweichungen hin. So lassen sich spätere Konflikte mit Käufern oder Behörden vermeiden – etwa, wenn ein nachträglicher Wintergarten oder Dachbodenausbau ohne Genehmigung errichtet wurde. Auch bei Eigentumswohnungen klärt der Makler, ob eine Parifizierung vorliegt oder ob ein aktuelles Nutzwertgutachten erforderlich ist – eine wichtige Voraussetzung für einen rechtssicheren Verkauf und eine korrekte Aufteilung im Grundbuch.

Rechtssichere Vertragsabwicklung

Sobald ein Käufer gefunden ist, erfolgt die Kaufabwicklung in mehreren Schritten:

  1. Kaufanbot / Kaufzusage: rechtlich verbindliche Willenserklärung, oft als erste Grundlage
  2. Erstellung des Kaufvertrags durch Notar oder Anwalt: dieser muss in Österreich notariell unterzeichnet werden, um grundbuchsfähig zu sein. Der Notar bestätigt dabei auch die Identität und Unterschriftsberechtigung der Parteien.
  3. Treuhandabwicklung: Der Kaufpreis wird vor Übergabe gesichert (i. d. R. über Treuhandkonto)
  4. Eintragung ins Grundbuch: Nach Zahlung und Vertragserfüllung wird der Käufer als Eigentümer eingetragen

Ein guter Makler koordiniert diesen Ablauf, arbeitet mit erfahrenen Notaren zusammen und achtet darauf, dass keine Fristen oder formalen Erfordernisse übersehen werden.

Jetzt kostenlose Ersteinschätzung anfordern – und fundiert entscheiden

Der Verkauf Ihrer Immobilie in Vorarlberg muss kein nervenaufreibendes Abenteuer sein. Mit dem richtigen Wissen und den richtigen Partnern kann er souverän und gewinnbringend gestaltet werden. Dieser Ratgeber hat Ihnen die wichtigsten Punkte aufgezeigt: von der aktuellen Marktlage über die optimale Vorbereitung bis hin zu rechtlichen und steuerlichen Aspekten. Jetzt liegt es an Ihnen, die nächsten Schritte zu setzen.

Falls Sie nach der Lektüre noch unsicher sind oder eine persönliche Beratung wünschen, zögern Sie nicht, sich mit Vorarlberg Immobilien in Verbindung zu setzen. Wir bieten Ihnen gerne eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung Ihrer Immobilie an – so erhalten Sie eine professionelle Meinung zum potenziellen Verkaufspreis (Stand Juni 2025) und können in Ruhe überlegen, wie Sie weiter vorgehen möchten. Selbstverständlich stehen wir Ihnen auch für alle weiteren Fragen rund um den Verkaufsprozess zur Verfügung.  Nutzen Sie die Gelegenheit, jetzt aktiv zu werden: Der Immobilienmarkt in Vorarlberg ist in Bewegung, und gut informierte Eigentümer:innen haben die besten Karten. Lassen Sie sich kompetent unterstützen und vermeiden Sie teure Fehler oder langwierige Wartezeiten. Ob Sie sich letztlich für einen Verkauf entscheiden oder nicht – eine Beratung schafft Klarheit über Ihre Möglichkeiten. 

Kontaktieren Sie uns noch heute, um Ihr persönliches Gespräch zu vereinbaren. Gemeinsam finden wir heraus, was für Sie und Ihre Immobilie der beste Weg ist. Wir von Vorarlberg.Immobilien freuen uns darauf, Sie kennenzulernen und Sie auf Ihrem Weg zu begleiten – vertrauensvoll, engagiert und mit echter Vorarlberger Expertise.

Jetzt kostenlose Ersteinschätzung anfordern

In nur wenigen Minuten zur ersten Einschätzung – kostenlos, vertraulich und auf Ihre Region abgestimmt.

Einschätzung anfordern

Häufige Fragen zum Immobilienverkauf in Vorarlberg

Um herauszufinden, was Ihre Wohnung oder Ihr Haus in Vorarlberg aktuell wert ist, sollten Sie eine professionelle Immobilienbewertung durchführen lassen. Regionale Unterschiede – z. B. zwischen Dornbirn, Bregenz, Feldkirch oder Bludenz – können den Preis stark beeinflussen. Eine Vor-Ort-Einschätzung oder eine fundierte Online-Bewertung mit regionalem Bezug ist der beste erste Schritt.
Ob sich ein Verkauf lohnt, hängt von Ihrer persönlichen Situation, dem Zustand der Immobilie und der aktuellen Marktlage ab. In vielen Regionen Vorarlbergs sind die Preise auf hohem Niveau stabil. Wenn Sie an einen Verkauf denken, kann es sinnvoll sein, den Marktwert zu prüfen und sich beraten zu lassen – etwa durch einen regionalen Immobilienexperten.
Der Ablauf umfasst mehrere Schritte: Wertermittlung, Vorbereitung aller Unterlagen, Vermarktung (z. B. Online-Inserate), Besichtigungen, Preisverhandlungen, Vertragserrichtung durch einen Notar, Treuhandabwicklung und Grundbucheintrag. In Vorarlberg gelten österreichische Rechtsvorgaben – mit einigen regionalen Besonderheiten, z. B. beim Baurecht oder bei Grundstückswidmungen.
Wichtig sind: eine realistische Preisfestsetzung, vollständige Unterlagen (z. B. Energieausweis, Grundbuchauszug), rechtssichere Vertragsabwicklung und die Frage, ob Sie den Verkauf selbst durchführen oder einem Makler überlassen. Gerade bei Einfamilienhäusern in Vorarlberg ist die baurechtliche Prüfung oft entscheidend – etwa bei Zubauten, Dachausbauten oder älteren Objekten.
Beim Immobilienverkauf in Österreich – und damit auch in Vorarlberg – fällt in vielen Fällen die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an. Es gibt jedoch Ausnahmen, z. B. bei Eigennutzung oder selbst errichteten Gebäuden. Eine individuelle Beratung durch Notar, Steuerberater oder Makler mit Steuerkenntnissen ist empfehlenswert.
Neben der Immobilienertragsteuer können je nach Situation weitere Kosten anfallen: z. B. für die Löschung von Pfandrechten, die Vertragserrichtung oder Vorfälligkeitsentschädigungen bei laufenden Krediten. Falls Sie einen Makler beauftragen, fällt zusätzlich eine Provision an – diese ist in Vorarlberg gesetzlich geregelt, kann aber im Einzelfall auch reduziert sein.
Achten Sie auf regionale Erfahrung, Fachqualifikationen (z. B. staatlich geprüfter Makler, zusätzlich als Bauträger oder Verwalter zertifiziert), transparente Arbeitsweise und gute Bewertungen. Ein seriöser Vorarlberger Makler kennt den lokalen Markt, nennt realistische Preise und übernimmt die vollständige Abwicklung.
Die Dauer hängt stark vom Marktsegment, der Preisgestaltung und der Lage ab. In stark nachgefragten Regionen wie Dornbirn oder Bregenz kann der Verkauf rasch gehen – sofern der Preis marktgerecht ist. In weniger zentralen Lagen oder bei Spezialobjekten braucht es unter Umständen mehr Zeit und Geduld.
Zu den wichtigsten Unterlagen zählen: aktueller Grundbuchauszug, Energieausweis, Bau- und Benützungsbewilligung, Pläne, Betriebskostenübersicht, Nutzwertgutachten (bei Eigentumswohnungen) und ggf. Nachweise über Investitionen oder Mietverträge. In Vorarlberg sind auch Dokumente zur Baurechtslage oft wichtig – etwa bei Zubauten oder Umwidmungen.
Ein Privatverkauf spart Maklerkosten, ist aber aufwendig und risikobehaftet – besonders wenn es an rechtlichem Wissen oder Marktkenntnis fehlt. Ein professioneller Makler mit regionalem Netzwerk kann in Vorarlberg oft schneller einen passenden Käufer finden, realistisch bewerten und rechtlich sicher durch den Prozess führen. Für viele Eigentümer ist das unterm Strich die bessere Option.

Häufige Fragen zum Immobilienverkauf in Vorarlberg

Um herauszufinden, was Ihre Wohnung oder Ihr Haus in Vorarlberg aktuell wert ist, sollten Sie eine professionelle Immobilienbewertung durchführen lassen. Regionale Unterschiede – z. B. zwischen Dornbirn, Bregenz, Feldkirch oder Bludenz – können den Preis stark beeinflussen. Eine Vor-Ort-Einschätzung oder eine fundierte Online-Bewertung mit regionalem Bezug ist der beste erste Schritt.
Ob sich ein Verkauf lohnt, hängt von Ihrer persönlichen Situation, dem Zustand der Immobilie und der aktuellen Marktlage ab. In vielen Regionen Vorarlbergs sind die Preise auf hohem Niveau stabil. Wenn Sie an einen Verkauf denken, kann es sinnvoll sein, den Marktwert zu prüfen und sich beraten zu lassen – etwa durch einen regionalen Immobilienexperten.
Der Ablauf umfasst mehrere Schritte: Wertermittlung, Vorbereitung aller Unterlagen, Vermarktung (z. B. Online-Inserate), Besichtigungen, Preisverhandlungen, Vertragserrichtung durch einen Notar, Treuhandabwicklung und Grundbucheintrag. In Vorarlberg gelten österreichische Rechtsvorgaben – mit einigen regionalen Besonderheiten, z. B. beim Baurecht oder bei Grundstückswidmungen.
Wichtig sind: eine realistische Preisfestsetzung, vollständige Unterlagen (z. B. Energieausweis, Grundbuchauszug), rechtssichere Vertragsabwicklung und die Frage, ob Sie den Verkauf selbst durchführen oder einem Makler überlassen. Gerade bei Einfamilienhäusern in Vorarlberg ist die baurechtliche Prüfung oft entscheidend – etwa bei Zubauten, Dachausbauten oder älteren Objekten.
Beim Immobilienverkauf in Österreich – und damit auch in Vorarlberg – fällt in vielen Fällen die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an. Es gibt jedoch Ausnahmen, z. B. bei Eigennutzung oder selbst errichteten Gebäuden. Eine individuelle Beratung durch Notar, Steuerberater oder Makler mit Steuerkenntnissen ist empfehlenswert.
Neben der Immobilienertragsteuer können je nach Situation weitere Kosten anfallen: z. B. für die Löschung von Pfandrechten, die Vertragserrichtung oder Vorfälligkeitsentschädigungen bei laufenden Krediten. Falls Sie einen Makler beauftragen, fällt zusätzlich eine Provision an – diese ist in Vorarlberg gesetzlich geregelt, kann aber im Einzelfall auch reduziert sein.
Achten Sie auf regionale Erfahrung, Fachqualifikationen (z. B. staatlich geprüfter Makler, zusätzlich als Bauträger oder Verwalter zertifiziert), transparente Arbeitsweise und gute Bewertungen. Ein seriöser Vorarlberger Makler kennt den lokalen Markt, nennt realistische Preise und übernimmt die vollständige Abwicklung.
Die Dauer hängt stark vom Marktsegment, der Preisgestaltung und der Lage ab. In stark nachgefragten Regionen wie Dornbirn oder Bregenz kann der Verkauf rasch gehen – sofern der Preis marktgerecht ist. In weniger zentralen Lagen oder bei Spezialobjekten braucht es unter Umständen mehr Zeit und Geduld.
Zu den wichtigsten Unterlagen zählen: aktueller Grundbuchauszug, Energieausweis, Bau- und Benützungsbewilligung, Pläne, Betriebskostenübersicht, Nutzwertgutachten (bei Eigentumswohnungen) und ggf. Nachweise über Investitionen oder Mietverträge. In Vorarlberg sind auch Dokumente zur Baurechtslage oft wichtig – etwa bei Zubauten oder Umwidmungen.
Ein Privatverkauf spart Maklerkosten, ist aber aufwendig und risikobehaftet – besonders wenn es an rechtlichem Wissen oder Marktkenntnis fehlt. Ein professioneller Makler mit regionalem Netzwerk kann in Vorarlberg oft schneller einen passenden Käufer finden, realistisch bewerten und rechtlich sicher durch den Prozess führen. Für viele Eigentümer ist das unterm Strich die bessere Option.